投資方針
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投資方針
本投資法人は、中長期にわたり安定した収益を確保し、また、運用資産を着実に成長させることを目指して、本投資法人の資産を運用します。
- 投資方針については、投資法人規約「第14条」をご確認ください。
- 投資対象 (PDF:245KB)
- 分配方針 (PDF:211KB)
- 投資制限 (PDF:265KB)
ポートフォリオ運用方針
本投資法人の基本方針に基づき、中長期にわたり安定した収益を確保し、運用資産を着実に成長させるために、商業施設、オフィスビル、住宅、ホテル及びこれらの用途の複合施設（以下、総称して「中核物件」という。）等への厳選投資を行います。なお、かかる投資に際しては、用途や地域、賃借人の属性による分散投資を通じ、ポートフォリオに含まれる地震等の災害リスク及びテナント退出による空室リスク等を軽減し、中長期にわたり安定したキャッシュ・フローが期待できる最適なポートフォリオを構築します。
マクロ経済情勢、社会的動向、不動産市場並びに産業動態及び生活様式等の変化が不動産の利用形態に与える影響等の把握に努め、それらの環境の変化に応じて、基本方針に従った最適なポートフォリオを構築します。
マクロ経済情勢、社会的動向、不動産市場並びに産業動態及び生活様式等の変化が不動産の利用形態に与える影響等の把握に努め、それらの環境の変化に応じて、基本方針に従った最適なポートフォリオを構築します。
＜主たる投資対象不動産の用途＞
本投資法人は、主として都市部に立地する中核物件等に投資をします。取得する投資対象不動産を決定するにあたっては、その時々の経済情勢、不動産市場動向並びに産業動態及び生活様式等の変化が不動産の利用形態に与える影響等を考慮します。なお、産業ファンド投資法人が主として産業用不動産（倉庫・物流施設、工場・研究開発施設、運輸・通信関連施設、エネルギー関連施設、その他インフラ施設に係る不動産等及び不動産関連資産並びにその他関連資産をいいます。）を投資対象としていることに照らし、主たる用途が産業用不動産である不動産等に関しては、原則として、新規投資は行わないものとします（但し、既存保有物件の建替えやコンバージョン等は除きます。）。また、各用途について、本投資法人の主な投資ターゲットは以下のとおりとしますが、特定のターゲットに過度に依拠することなく、中長期的にバランスのとれたポートフォリオの形成を目指します。なお、個別の投資資産の価格が、ポートフォリオの資産総額に占める割合は20%以下とします。
＜主たる投資ターゲット＞
この表は左右にスクロールできます。
| 商業施設 | ハイストリート商業施設 | 主要商業エリアのメインストリート沿いの商業施設 |
|---|---|---|
| 都市型商業施設 | 都市部に立地する、複合化の可能性又は他用途代替性を有する商業施設 | |
| 住宅地駅前商業施設 | 人口密集地の駅周辺に立地するスーパーマーケットを中心とする商業施設 | |
| オフィスビル | 都市中心部オフィスビル | 主要ビジネスエリアに立地するオフィスビル |
| 都市近郊部オフィスビル | 主要ビジネスエリアの近郊部に立地するオフィスビル | |
| 住宅 | 都市部賃貸住宅 | 人口密集地の駅周辺に立地する賃貸住宅 |
| ホテル | 都市部に立地するホテル | 都市部に立地する、原則として固定賃料形態かつ他用途代替性を有するホテル |
| 複合施設 | 都市部に立地する複合施設 | 都市部に立地する施設で、商業施設、オフィスビル、住宅又はホテル等のうち複数の用途に供されている施設 |
「主要商業エリア」とは、主に日本を代表する商業地であり、商業施設を中心とした施設が集積するエリアをいいます。
「主要ビジネスエリア」とは、主に都市中心部において会社等の事務所やオフィスビルが集中して立地するエリアをいいます。
「主要ビジネスエリア」とは、主に都市中心部において会社等の事務所やオフィスビルが集中して立地するエリアをいいます。
＜地域による分散＞
投資対象地域は、原則として、三大都市圏（東京圏（東京都、神奈川県、埼玉県及び千葉県をいいます。）、名古屋圏（愛知県をいいます。）及び大阪圏（大阪府、京都府及び兵庫県をいいます。）をいいます。）及び政令指定都市を中心に分散投資を行いますが、それ以外の地域においても個別の投資資産の施設競争力等の様々な要素を考慮し投資を行うこととします。
＜賃借人の属性＞
各賃借人との賃貸借契約残存期間及び当該賃借人の信用リスクについて注視するものとし、賃貸借契約残存期間については、経済環境及び賃借人の与信状況等を考慮して、定期的に見直しを行います。また、債務履行の確実性に関しては常に注意を払い、必要に応じて信用調査等を実施します。
＜海外不動産への投資＞
海外不動産への投資に当たっては、当該国及び地域における経済成長及び人口動態等に加え、法制度、税制度、会計制度、政治制度及び文化的親和性等の各種の観点からの複合的な検証を行うほか、カントリー・リスク、オペレーショナル・リスク及び為替リスクについても考慮しながら、慎重に判断することとします。
＜メザニンローン債権等への投資について＞
メザニンローン債権（主として不動産等に投資することを目的とする特別目的会社等（資産流動化法に定める特定目的会社を含みますがこれに限られません。）その他の法人等に対する貸付債権等の金銭債権（当該法人等が発行する社債を含みます。）で、弁済の順位がシニアローン債権に劣後するもの及びかかる金銭債権と経済的に同様の性質を有するものをいいます。）及びメザニンローン債権を裏付けとする有価証券その他の資産（以下「メザニンローン債権等」といいます。）への投資に当たっては、本投資法人の総資産額の3％を上限として投資を行うものとします。なお、本投資法人が投資対象とするメザニンローン債権等は、原則として、都市部に立地する中核物件を裏付けとするものに限定することとし、貸倒れリスク、不動産の価格下落リスク及び収益性低下リスク等の各種リスクについて複合的に検証を行い、慎重に検討することとします。